北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道日升鑫，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问日升鑫，我在东四环工作，一直住公租房很不方便。现在是落户基本办妥，准备买一套能方便通勤和满足自住的房子。因为工作单位是**系统的，所以收入不高且加班很多，所以只筹集了200万的首付，贷款准备控制在150万之内，另有15万装修费用。
看了很久的房子了，能选的似乎只有老破小，有些无奈。在网上也看了很多文章，大多数人都是唱衰老破小的，说过几年会贬值到没人要。也看了您的文章的观点似乎有所不同，所以想再请教一下。
A：
1、东四环的**系统，我大概知道什么单位了，收入不高但工作稳定啊。
2、既然看了我的观点，那我就没什么可说的了，老调重弹也没什么意思，只能看自己是否认可了。
简单说两句吧，唱衰老破小是我们开发商坚持了25年的工作了，常抓不懈+传宗接代。起因是1999年公房被允许上市，首批就有160万套房源解禁。所以我们开发商当年很担心，害怕新房市场受到冲击。所以就鼓捣出这些老破小不保值+没人要的说法了，目的是把水搅浑，争取给买房人洗脑。
甚至后来我们不光是贬低老破小的公房了，而是所有二手房都抵制，只宣传新房最宜居+最保值，也就培养出了不少的“新房癌”。
3、其他也没什么可说的了，我还是那观点，只要是成熟地段儿的老房+没硬伤，那价格走势就必定是跟随大盘，因为本身就是大盘的基础部分。老房的劣势就是流动性弱，另外就是遇到行情时传导排序靠后，基本都是等次新房涨完了才被轮到。而行情不好时则有可能又领跌，所以出手时选择横盘期慢慢儿卖才不吃亏。
4、另外多说一句，如果是极度的追求保值+稳妥，那其实买最老最破的老破小才合适呢。尤其是就几栋楼+没物业的那种，勉强能住而已。其房产的本身价值基本已经归零，房价中体现的基本都是板块的地段儿价值，只要配套的价值不降低，这种老房就没风险。但劣势就是很不好卖。
仅供参考。
二
Q:
请问，北京提高了新房的标准，那是否意味着泡沫会降低？从投资角度说是不是更应该买新房？您有推荐的吗？
A：
1、这怎么说呢，如果提高品质之后不涨价，那可以说有可能降低泡沫。也就是在“加量不加价”的条件下，商家的利润会降低，消费者才能得到更多的实惠。否则有可能是成本增加了10%，但售价增加20%，买房人可就占不到便宜了。
而且降低泡沫的另一点是土地价格，和盖房子的关系不是太大。甚至还有一种可能，就是开发出的房子品质高，于是抬高了价格，那下一次的土地拍卖就有可能更贵了，意味着泡沫会增加呢。
所以还是等着看价格吧，希望是开发商在提升品质+增加成本的同时却又降低价格，至少也是不涨价，那泡沫就降低了。
2、投资角度是否应该买新房？也是看价格呗，如果是能做到巴菲特的“价值投资”，也就是买到价格被严重低估的房子，那就是新房划算了。
但如果买不到相对算捡漏儿的，那一般来说新房的投资性没有二手房稳妥，毕竟二手房价格都是经过市场检验的。
3、我没推荐的，对新房实在不熟，他们卖房的才熟悉。看房的时候可以让他们计算一下土地溢价和开发商的利润，做到心里有数。
仅供参考。
三
Q:
请教，本人工作在丽泽六里桥沿线，想在附近买房自住+保值，两项同等重要。如果不能兼顾的话以保值为主，以便于三年后再置换。
现在两个方案：一是卖掉老家的房子约90万，加手中120万作为首付，一步到位买****的新房。二是暂时不动老家的，只用120万当首付买个二手的，但不知道是否保值？贷款额尽量控制在200多万之内，月供1万左右的。
A：
1、是否卖掉老家的我没建议，看自己是否住得上吧，确定住不上了再卖。
2、买****的新房怎么就一步到位了？只能是从居住角度说一步到位日升鑫，保值角度未必，至少有赌的成分，赢的概率不大。
我不方便点评人家，只能说这种地段儿至少算是比较远的郊区了，不算六里桥附近吧？地段儿不算太强。而且在周边均价3万多情况下，总价400多万的流动性未必多强，将来有可能影响价格走势。
另外是某些项目的销售周期太长了，三年了还没卖完呢。那现在去买的话要么是尾房，属于在开发商手里都不好卖的，将来成为二手房之后您怎么促销啊？
如果不是尾房，那说明整个楼盘在开发商手里都不好卖，人家花了这么多的推广费，请了这么多员工都卖不掉，将来您怎么把二手房卖出高价啊？
所以这新楼盘还是多考虑自住吧，毕竟地段儿到目前为止不强，也看不到快速进步的迹象。而房产的价值由地段儿决定，越是郊区的地段儿越重要。
3、二手房是120+200，买300来万的，那一般买不到投资性太强的，毕竟这总价属于刚需盘，客群对价格相对敏感，不太好抬高价格。但如果期望值不是太高，那买到基本不落后大盘的还是不难的，也就做到了相对保值。
但我这好像没什么可说的了似的，这是看的哪儿的二手房啊？还是说具体的吧。
仅供参考。
四
Q:
请问，我有个朋友有套回迁房，有房本好几年了，在南四环，想卖，名字是他女儿，但他们夫妻已经离婚，这种房我买了是否会有后续风险？房价还可以，比其他的房子低，不足之处是这楼有点怪，电梯是停在两层之间的，其他的都挺好，如果我买下的话能正规过户吗？后续他老婆会不会找后账？
A：
1、您是正常的买房，只要过了户就没问题，就算他们夫妻闹经济纠纷也是他们的事儿，而您是善意取得。
另外他女儿未成年吧？既然名字是他女儿的，而他又能做主卖掉，那说明他们离婚时已经把财产分配清楚了，而且他是女儿的监护人，手续只要能办就没问题，合法的事情没风险。
2、电梯是错层的，南四环回迁房，是不是四合欣园啊？四合庄的回迁房？或者是天兴家园，汾庄的回迁房。反正是诺德附近的，我印象中那里有这种错层的，也不知道怎么弄了这么个设计。
考虑好吧，这种设计不是主流，坐电梯不是太方便，所以出手的时候挂牌期长。您这朋友大概率也是因为不好卖所以才找熟人的，否则谁费这劲啊？
3、其他没什么。如果是这俩小区，那地段儿算是挺不错的。劣势就是品质不算太好，回迁房的通病也不算特殊，自住为主吧。
仅供参考。
五
Q:
请问，我咨询您的目的很简单，就是想知道哪套房最合适而已，结果您给我写了这么多的优劣势，我都看不下来，而且也看不出哪套房最好。而且您写的也太简单了吧，每个小区都是几句话，说句不好听的就算是免费咨询也有点那什么了吧！我其实就简简单单一个诉求，直接告诉我哪套合适就行，我感谢您。
A：
1、您不用谢我，我没这本事，也担待不起，实在不行我谢谢您吧，别搭理我了。
2、打个比方吧，您这相当于给我展示了一堆彩票儿，欢乐球快乐七大乐透六合彩的什么都有，然后问我哪张彩票儿能中大奖？
我没这本事，只能告诉您各种玩儿法的概率，自己琢磨吧。我要是真知道哪张能中奖，为什么要告诉你啊？凭您长的好看吗？如果不是，那只能说想的挺美了。
3、您也知道我没收钱啊，那我每个小区都说几句就不错了吧？这千儿八百字您都看不下来，然后还说我写的太简单，两头儿堵，我怎么着能让您满意啊？我太难了。
4、就这样儿吧，谢谢您别搭理我了。我要是真写的很详细，那收费标准估计您舍不得掏。而且您这种想法也不适合买房，炒股+彩票才更合适，就问人家买哪个能发财？大师或带头大哥肯定能满足您心愿的。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
倍顺网配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。
沪深京指数
热点资讯
